Your store name: Blog Blog http://www.aserpemar.com/ Thu, 28 Mar 2024 20:43:07 GMT urn:store:1:blog:post:4 http://www.aserpemar.com/instalación-de-ascensores-y-eliminación-de-barreras-arquitectónicas Instalación de ascensores y eliminación de barreras arquitectónicas <h2>Instalar ascensor en la comunidad de propietarios</h2> <p>Debe tenerse en cuenta que este asunto es de gran complejidad. Porque la legislación vigente en España no es del todo clara, hay mucha jurisprudencia al respecto y debe aplicarse todo ello al caso concreto.</p> <h3>Trámites preliminares para la instalación</h3> <p>En primer lugar, los propietarios interesados deben solicitar por escrito al presidente o administrador de la comunidad la inclusión de este asunto en el orden del día de la siguiente junta que se convoque.</p> <p>En caso de que a pesar de haber realizado la petición a los órganos de gobierno de la comunidad no se convoque la junta, podrán pedirla o convocarla la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.</p> <p>Por otro lado, es importante que en el documento de convocatoria de dicha junta conste expresamente que se va a tratar específicamente el asunto relativo a la instalación de ascensor en la comunidad y las formas de pago.</p> <p>Y aunque no lo dice expresamente la Ley de Propiedad Horizontal, conviene también enviar dicha convocatoria de manera fehaciente a todos los propietarios del edificio. Por ejemplo, a través de burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.</p> <h3>En qué casos la instalación de ascensor no exige acuerdo de la junta de propietarios</h3> <p>Según el artículo 10.1 B de la Ley de propiedad horizontal, son obligatorias y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios:</p> <p>Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.</p> <p>Si el importe repercutido anualmente de estas actuaciones, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, estarán obligados todos los propietarios del edificio (salvo que haya especialidades pactadas o en los estatutos) a atender su pago.</p> <p>Lo anterior, teniendo en cuenta que no eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.</p> <p>También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas, según la Ley de Propiedad Horizontal.</p> <h3>Instalación de ascensor que exige acuerdo de la junta de propietarios y mayorías necesarias</h3> <p>Si no se dan las condiciones del artículo 10.b, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.</p> <h3>Cómo se paga un ascensor en una comunidad</h3> <p>Existen infinidad de sentencias del Tribual Supremo y las audiencias provinciales que abordan (muchas veces de manera totalmente diferente) esta cuestión, que es una de las más controvertidas en derecho inmobiliario. Sobre todo, en lo relativo a si los locales comerciales deben participar económicamente o no en la instalación ex novo del ascensor.</p> <p>Con carácter general, en caso de aprobarse en junta, es obligatorio que todos los propietarios paguen la instalación del ascensor.</p> <p>Así lo determina el artículo 17,2 de la ley indicada al establecer que “cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.</p> urn:store:1:blog:post:3 http://www.aserpemar.com/estatutos-de-la-comunidad-y-normas-de-régimen-interior Estatutos de la comunidad y normas de régimen interior <h3>Para qué sirven los estatutos de la comunidad de propietarios</h3> <p>Los estatutos, recogidos en el Artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal, regulan las “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones“.</p> <h3>Quórum necesario para la aprobación o modificación de los estatutos</h3> <p>El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece al respecto que “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“.</p> <h3>Trámites para su aprobación</h3> <p>Tanto para establecer en la comunidad unos estatutos nuevos como para modificar los existentes hay que llevar a cabo los siguientes trámites:</p> <ol> <li>Redacción de una propuesta de estatutos y remisión a todos los propietarios para su estudio.</li> <li>Convocatoria de una junta de propietarios en la que conste de manera expresa que se va a tratar la creación o modificación de los estatutos de la comunidad.</li> <li>Celebración de la junta de propietarios.</li> <li>Redacción del acta. Incorporación al libro de actas de la comunidad y firma por el presidente y, en su caso, por el secretario.</li> <li>Envío del acta a todos los propietarios.</li> <li>Inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.</li> </ol> <h3>¿Es obligatoria la existencia de estatutos en la comunidad?</h3> <p>No.</p> <h3>Cómo y dónde puedo consultar los estatutos</h3> <p>Solicitando esta documentación al administrador de la comunidad, al presidente o en el Registro de la Propiedad correspondiente.</p> <h3>Las normas de régimen interior por una adecuada convivencia</h3> <p>El Artículo 6 de la Ley de la Propiedad Horizontal determina que “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular“.</p> <p>Estas normas serán incorporadas al libro de actas de la comunidad pero no deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. También conviene colgarlas en lugar visible de la propiedad para su amplio conocimiento.</p> <p>Normalmente regulan aspectos como horarios y normas de uso de la piscina comunitaria u otros elementos comunitarios como deportivos, cuestiones relativas a la seguridad del edificio o al tendido de ropa, etcétera.</p> <p>Como indica la ley, no pueden contravenir las leyes ni los estatutos de la comunidad, en caso de existir.</p> <p>Deben cumplirse por los propietarios. Pero también por otro tipo de vecinos -como arrendatarios- o visitantes del inmueble.</p> <h3>Quórum necesario para la aprobación o modificación de las normas de régimen interior</h3> <p>Por norma general, en primera convocatoria, por mayoría del total de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de la mitad de dichas cuotas de participación.</p> <h3>Qué es el título constitutivo</h3> <p>Aunque este concepto está relacionado con los estatutos ambos tienen distintas funciones.</p> <p>Así, el título constitutivo, como su propio nombre indica, constituye la propiedad horizontal. Configurando el edificio con sus servicios e instalaciones, sus diferentes componentes (pisos o locales) y las correspondientes cuotas de participación de éstos.</p> <p>Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden venir incorporados inicialmente al título constitutivo o aprobarse posteriormente por la Junta.</p> <p>Por consiguiente, hay que tener en cuenta que mientras para la adecuada constitución de la propiedad horizontal es exigible la existencia del título constitutivo (ya que en caso contrario no se dividiría formalmente la propiedad en los diferentes elementos), mientras que los estatutos no son obligatorios tal y como se ha indicado.</p> <p>Indicar también que para que el título constitutivo y los estatutos (incluyendo sus modificaciones) sean exigibles frente a terceros, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad necesariamente</p> urn:store:1:blog:post:2 http://www.aserpemar.com/el-acta-en-la-comunidad-de-propietarios El acta en la comunidad de propietarios <p>El acta es uno de los instrumentos más importantes en el ámbito de las comunidades de propietarios. Por lo que no es casual que el único documento que la Ley de Propiedad Horizontal les exige sea el libro de actas.</p> <p>Y no solo porque recoge expresamente los acuerdos que se adoptan por la Junta de Propietarios con la finalidad de garantizar una mínima seguridad jurídica a los comuneros, sino sobre todo porque del cierre del acta derivan una serie de consecuencias legales. La más importante, la ejecutividad de los acuerdos.</p> <h3>Contenido mínimo del acta de la comunidad de propietarios</h3> <p>Debido a la relevancia de este documento, la Ley de Propiedad Horizontal regula de manera clara que el acta debe expresar en todo caso, al menos, las siguientes circunstancias:</p> <ol> <li>La fecha y el lugar de celebración de la Junta de Propietarios.</li> <li>El autor de la convocatoria (normalmente el presidente). Y en su caso, los propietarios que la hubieren promovido.</li> <li>Su carácter ordinario o extraordinario.</li> <li>Indicación sobre si se ha celebrado dicha junta en primera o segunda convocatoria.</li> <li>Relación de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación.</li> <li>El orden del día de la reunión.</li> <li>Los acuerdos adoptados, con indicación, “en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen“, según el Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.</li> </ol> <h3>¿Es obligatorio que todos los propietarios asistentes firmen el acta de la junta?</h3> <p>El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. Por lo que no es necesario -contrariamente a lo que muchas personas siguen pensando- que todos los asistentes rubriquen dicho documento para que sea válido y eficaz.</p> <h3>¿Si el presidente de la comunidad no firma el acta son nulos la junta y sus acuerdos?</h3> <p>Según la sentencia de enero de 2018 de la Audiencia Provincial de Alicante, siguiendo doctrina del Tribunal Supremo, la falta de firma del acta por el presidente no produce la nulidad de la junta y sus acuerdos; pudiéndose subsanar este defecto, de ser posible, en la siguiente junta.</p> <h3>¿Cuándo debe cerrarse el acta?</h3> <p>Según la vigente Ley de Propiedad Horizontal, “al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes“.</p> <h3>¿Dónde hay que enviar el acta de la comunidad?</h3> <p>Las actas de las juntas celebradas se enviarán a cada propietario de acuerdo con lo establecido en el Artículo 9.1 h) de la Ley de la Propiedad Horizontal:<br />•Al domicilio en España proporcionado por el propietario al secretario a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.<br />•En caso de que el propietario no haya proporcionado formalmente otra dirección, se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.</p> <h3>¿Pueden impedir el presidente y/o el administrador el acceso al libro de actas de cualquier propietario?</h3> <p>No. Cualquier propietario puede consultarlo libremente. Ahora bien, considero que no se le puede obligar a quien tiene la responsabilidad de custodiar la documentación de la comunidad, a que entregue dicho libro al comunero (por ejemplo, para que se lo lleve a su casa) de tal manera que pierda el control material sobre el mismo.</p> <h3>¿Qué puede hacerse cuando no se está de acuerdo con el contenido del acta?</h3> <ul style="list-style-type: circle;"> <li>Cuando se considere que los acuerdos pudieran ser contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad; resultan gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, pueden impugnarse judicialmente.</li> <li>Cuando se estime que el acta adolece de defectos o errores subsanables, previa solicitud del interesado, se practicará la subsanación o rectificación del acta antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios, que deberá -en su caso- ratificarla.</li> <li>Los propietarios ausentes en la junta podrán manifestar con carácter general su discrepancia con el acuerdo adoptado mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. De tal forma que se tendrá como si hubiera votado en contra del acuerdo a efectos del cómputo de mayorías necesarias para su aprobación.</li> </ul> <p>Con todo ello, el propietario podrá enviar a la comunidad las alegaciones al acta que estime pertinentes pero no tendrán más consecuencias que las puramente informativas salvo las que proceden según los tres supuestos señalados.</p> <h3>Qué es el libro de actas</h3> <p>Tal y como recoge la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad.</p> <h3>¿Qué debe hacerse cuando se pierde el libro de actas de la comunidad?</h3> <p>Debido al carácter obligatorio de este documento en caso de extravío hay que acudir cuanto antes al Registro de la Propiedad correspondiente para la legalización de uno nuevo.</p> <p>Que antes habrá que comprar en cualquier papelería (precio aproximado entre 11 y 18 euros). Con hojas numeradas y preferiblemente perforadas y extraíbles; lo que facilitará la impresión en aquéllas del documento redactado por medios ofimáticos.</p> <h3>¿Qué hay que hacer cuando se acaban las hojas del libro de actas?</h3> <p>Para su sustitución hay que acudir al correspondiente Registro de la Propiedad con el libro que se haya acabado y el nuevo para que se diligencie este último.</p> <h3>¿Qué libro de actas comprar y dónde?</h3> <p>Tanto en el momento de la constitución de una comunidad de propietarios, como si se ha extraviado o agotado el libro anterior, hay que comprar uno nuevo para su posterior diligenciamiento en el Registro de la Propiedad.</p> <p>Puede adquirirse para ello un libro de actas tradicional; encuadernado y con hojas numeradas.</p> <p>No obstante, es recomendable gastarse unos pocos euros más, eligiendo un libro con hojas movibles, taladradas y numeradas. Ya que mediante este sistema se facilita la incorporación del documento al libro mediante la impresora. En este formato está a la venta tanto en hojas lisas (recomendable) como con líneas.</p> urn:store:1:blog:post:1 http://www.aserpemar.com/constitución-de-comunidades-2 Constitución de comunidades <h2>Introducción sobre cómo se constituye una comunidad de propietarios</h2> <p>Partimos de la base de que en consideración de lo que determina el <a href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906" target="_blank">Artículo 2 de la Ley de la Propiedad Horizontal</a>, la comunidad de propietarios ya existe generalmente desde el momento en que se formaliza su título constitutivo (documento que suscribe el promotor del edificio en notaría con descripción de los pisos y locales, así como con sus cuotas de participación, antes de proceder a su venta).</p> <p>Por lo tanto, previamente a hacer cualquier valoración sobre el resto de actuaciones que hay que desarrollar para poner en marcha una comunidad de propietarios, habrá que acudir al Registro de la Propiedad correspondiente a solicitar una certificación de la finca a efectos de comprobar de qué manera viene recogida esta cuestión en el caso concreto.</p> <p>En este punto debemos tener en cuenta también que no contemplando dicha ley de manera expresa la obligación de constituir una comunidad de propietarios, podría darse el caso de que en el registro indicado no constara dicha constitución. Lo que podría ser más habitual en edificios construidos antes de la aprobación en 1960 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente.</p> <p>Partiendo de lo anterior, para constituir una comunidad que no tenga previamente título constitutivo recomiendo acudir al Registro de la Propiedad a consultar los requisitos necesarios; al igual que la lectura de los artículos 2B, 5 y 17,6 de la Ley de Propiedad Horizontal.</p> <p>Y para los casos en que nuestra propiedad horizontal ya esté constituida como comunidad de propietarios en los términos señalados, habrá que efectuar una serie de trámites para que podamos, por ejemplo, contratar los suministros y servicios ordinarios necesarios para su mantenimiento, así como efectuar otras actuaciones de conservación como reparaciones.</p> <p>Trámites para constituir una comunidad</p> <h3>Comprar el libro de actas</h3> <p>Es recomendable gastarse unos pocos euros más, comprando un libro con hojas extraíbles, taladradas y numeradas, porque así se facilita la incorporación del documento al libro posteriormente mediante la impresora.</p> <h3>Diligenciar el libro de actas en el Registro de la Propiedad</h3> <p>En el registro de la propiedad correspondiente.</p> <h3>Celebrar una junta de propietarios</h3> <p>En la junta de propietarios debe darse lectura de las cláusulas estatutarias que, en su caso, vincularan a los propietarios en relación al funcionamiento de la comunidad; así como decidirse de manera expresa su constitución y la voluntad de la propiedad de llevar a cabo los trámites necesarios para ello.</p> <p>Es importante también determinar al menos el cargo de presidente (es obligatorio). Y si así se estima, nombrar al administrador de fincas, que será normalmente quien se encargará de realizar los trámites de constitución de la comunidad de propietarios.</p> <p>También conviene decidir en esta junta la apertura de las cuentas corrientes de la comunidad (preferiblemente, con expresa mención de la entidad).</p> <p>Si es una propiedad de nueva construcción nada dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién tiene que promover esta junta constituyente. Normalmente la convoca el promotor; aunque también podría hacerlo un administrador al que aquél le hubiera encargado desarrollar este trámite o cualquiera de los copropietarios.</p> <p>Es conveniente aprovechar esta junta para que los cargos elegidos comiencen a recopilar el resto de datos que todavía no le hayan sido proporcionados, necesarios para el correcto funcionamiento de la comunidad: nombre de propietarios; documentos de identidad; dirección a efectos de notificaciones si es diferente a la del edificio; email; cuenta corriente en la que domiciliar cargos, etcétera.</p> <h3>Redactar el acta, incorporando los acuerdos al libro de actas</h3> <p>Es importante que el acta de constitución, además de recoger el resto de cuestiones indicadas, faculte amplia y expresamente a quien vaya a acometer las gestiones que siguen en la Agencia Tributaria y otros organismos.</p> <p>Esta documento se firma por el presidente y, en su caso, por el secretario nombrado.</p> <h3>Acudir a la oportuna delegación de la Agencia Tributaria (Hacienda) para dar de alta de la comunidad en sus obligaciones fiscales y obtener su CIF</h3> <p>A este trámite hay que llevar normalmente:</p> <ol> <li>El libro de actas original.</li> <li>Fotocopia de la primera página del libro de actas, que recoge el nombre de la comunidad en un cajetín incorporado en ella por el Registro.</li> <li>Fotocopia de las hojas del libro de actas que recojan el acta de la junta constituyente debidamente firmada.</li> <li>Modelo 037 cumplimentado. Este documento se puede obtener y tramitar en la página web de la Agencia Tributaria.</li> <li>Fotocopia de los DNI del presidente y, en su caso, del administrador.</li> <li>Abrir una cuenta corriente en la entidad bancaria que se considere más ventajosaSi la comunidad va a contratar directamente trabajadores es necesario su inscripción en la Seguridad Social como empresaria</li> <li>Cumplimiento de la normativa de protección de datos</li> <li>Solicitar el certificado electrónico para recibir notificaciones de las administraciones públicas de forma telemática</li> </ol> <h3>Número mínimo de propietarios para constituir una comunidad</h3> <p>La Ley de Propiedad Horizontal refiere en su Artículo 13.8 que cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil.</p> <p>Eso sí, determina como requisito imprescindible que este sistema de administración venga establecido expresamente por sus estatutos.</p> <p>No obstante, aunque hay que atender a las particularidades de cada caso, lo recomendable es constituir inequívocamente en régimen de propiedad horizontal un edificio que tenga varios inmuebles diferenciados e independientemente de su número de titulares. Ya que ello va a facilitar la posterior transmisión de las fincas a terceros y va a permitir disponer de un régimen amplio de gobierno y gestión adaptado a este tipo de bienes inmuebles.</p> <p>Con independencia de lo anterior, no establece esta ley un número mínimo de titulares que la propiedad debe tener para poder constituirla.</p> <p>De hecho, en la mayoría de ocasiones es el propietario único inicial del edificio (promotor) el que suele efectuar -antes de escriturar la venta de los inmuebles- la Declaración de Obra Nueva y División de la Propiedad Horizontal que la constituye, así como el trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, sin necesidad de más autorizaciones o concurrencias.</p>